水游城|蚌埠商业变革隐藏着5大秘密

 蚌埠近10年发展迅猛,城市版图不断南移,随着高端居住版块的不变迭代,逐步从淮河路商圈扩展到宝龙商圈,再到万达水游城商圈,一路向南转移。随着消费人口的“转移”,对商业的变革起到决定性的作用。同时代表了商业未来的发展趋势。

秘密一

90后00后成为绝对的消费主力,目前已经占社会总消费的50%以上,并且未来10年消费额以每年5%快速递增,把握住90后00后的消费趋势就是抓住时代的财富红利;蚌埠第一家星巴克、第一家瑞幸咖啡、第一家丝芙兰、第一家H&M等国际一线品牌不约而同的选择东海大道商圈,就是看准了消费主力人群的所在的地方。

秘密二

互联网时代已经改变消费习惯甚至是生活方式,中国网民年龄结构里,29岁及以下的人群占比高达53.7%。而在电商网络使用频率上,95后和00后用户则是最为活跃的一群人。你的生意或者是你的商场是否能够满足29岁以下大量年轻网民的消费需求,决定了未来的财富之路。

所以,疫情期间还是疫情之后,能够更好的服务90后00后的商家,依靠互联网、电商平台赚得盆满钵满,而单独依靠线下支撑,并且周边辐射到的居民并非90后00后主流消费群体的,只有选择闭店。

出自金庸《倚天屠龙记》中的“武林至尊,宝刀屠龙,号令天下,莫敢不从,倚天不出,谁与争锋”, 2020年是蚌埠商业的分水岭,一场疫情立分高下。

秘密三

商圈就是强者恒强,比如北京的王府井、上海的南京西路、南京的新街口、杭州武林天地,人口规模密度决定商业价值。按照国际标准,商业面积与人口比例一般在 0.8-1.2之间,也就是人均享有商业面积在1.2㎡是一个比较合理的参照值。在东海大道上银泰到水游城968米的黄金一公里范围内,人口热力值最高的就是工农路与东海大道交叉口,这里作为蚌埠的“商业原点”,1.5公里辐射圈人口超过40万人,总量需要48万㎡的商业面积来满足日常消费。

目前已经建成的综合体商业,万达12万㎡+银泰城10万㎡,加上在建的水游城8万㎡,也仅仅只提供了30万㎡的规模,说明蚌埠高质量的商业缺口,还有待进一步补足。但是主城区的土地开发资源已近枯竭,更不可能大拆大建再提供出可用于几十万平方米开发规模的土地,所以在万达水游城核心圈的商业价值不言而喻,这短短的几百米就汇集全市340家餐饮名店,占比50%以上美容机构,上榜日料店TOP10独占7家,上榜自助餐厅TOP10独占7家,星巴克瑞幸的首店等也开在这个商业原点上,无论国际大牌还是蚌埠本土品牌,商业经营者敏锐的判断力是毋庸置疑的。对比淮河路商圈人气的没落以及大量转租转让的现状,尤其在疫情之后,万达水游城商圈反映出的是强者恒强的实力表现。

秘密四

到高品质的居住片区做生意,营收想不好都难。经验告诉我们,不同的房价水平所匹配的居住群体的社会地位也不相同,房价就是消费力最直观的表现,即高端居住社区里的人群,其消费能力要远远高于中低端小区的人群。

通过上图反应老城区的房价现状,目前老城区在售项目基本在7500-9000元/㎡之间,房价处于蚌埠市房价排名的第二梯队。

从上面新城区的在售项目房价分布表得出,东海大道及城南新区房价集中在10000-12000元/㎡之间,房价处于蚌埠市房价排名的第一梯队。

通过房价分析得出,蚌埠中高收入群体正在逐步南迁,这就导致老城区商圈逐步走向没落,进而造就了蚌埠最为繁华的东海大道商圈。所以提供高品质、高客单价的品牌或者商品,跟着房价找消费者就是捷径。万达水游城商圈有着蚌埠独有的两家奢侈品专业保养点,就是消费力最直观的表现。

2020年蚌埠市城镇居民人均可支配收入为39116元,排在全省第六位,那么蚌埠高品质的居住区,高收入家庭消费需求必将催生出很多新兴业态,说明蚌埠并不缺乏购买力。

另外,2020年安徽省城镇居民人均可支配收入39442元,排在31省第13位,蚌埠城镇居民人均可支配收入在安徽省排名第6位,但是2017年至2020年每年呈现快速增长,所以蚌埠的消费潜力还有很大的增长空间。居民收入快速增长有钱,消费需求更高,好的商圈的生意将会越来越好。

秘密五

年轻人越聚集,消费力越强盛

90后00后Z世代的年轻群体,占据了消费市场的半壁江山,更是主力的购房人群。住在老城区的年轻人逐步搬离,到新的城市中心、城南购置婚房、或者作为改善的首选,所以人群的转移决定了商业价值和生活方式的变革。无论是住在万达银泰水游城周边,还是城南奥体、或者滨湖新城,最近的综合体性商圈也只有万达水游城。

水游城重金打造年轻运动主题化的消费设施,就是要将90后00后的在距家1公里的半径内,满足平日2小时周末4小时的休闲娱乐社交需求,并将新业态、新品牌的组合发挥到极致。如今网红打卡地已经成为年轻人最热衷的生活方式。可以说“商场即SHOW场”,南京水游城本身就是90后00后的网红秀场,更为蚌埠的Z世代量身打造一座个性“SHOW”的打卡地。

综上所述,新冠疫情加速了蚌埠城市商业格局的演化,老城区的商业经营一落千丈,出现大批的退铺潮,一座座规划现代超前的商业综合体成为蚌埠市民新的消费领地。随着时间的推移,商圈的发展将会呈现“恒者恒强”的趋势,即东海大道万达水游城商圈吸纳消费的能力将进一步加强,水游城大商业将于明年开业,届时水游城、万达双MALL将形成无缝对接,商业聚客能力将形成1+1>2的效果,东海大道商业的价值升值将越来越大。

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